گجت نیوز آخرین اخبار تکنولوژی، علم و خودرو 
زمین های روستایی که معمولا به عنوان زمین کشاورزی شناخته می‌شوند، به صورت متراژهای مختلف به فروش می‌رسند. این زمین‌ها گاهی برای ساخت و ساز هم شرایط خوبی دارند و در باقی موارد تنها کاربرد آن کشاورزی است. شاید تصور کنید قولنامه زمین روستایی به آسانی آب خوردن باشد، اما این به شرطی است که تمامی قوانین و جوانب این کار را بدانید. در ادامه درباره شرایط این کار توضیح می‌دهیم.
تصرف کنندگان اراضی زراعی و باغ‌هایی که در بافت خارج از شهری هستند، در صورتی که دست به تغییر کاربری بدون مجوز بزنند، مجرم شناخته می‌شوند. چنین کاری غیرمجاز است و می‌تواند باعث از دست رفتن بخش زیادی از سرمایه فرد شود. بنابراین لازم است در هر مرحله استعلام و مجوزهای لازم را برای تغییر در وضعیت موجود زمین به دست آورید.
برای قولنامه زمین روستایی این قوانین را بدانید
عدم آگاهی از قوانین برای هر معامله‌ای می‌تواند دردسرهای جبران ناپذیری برای هر یک از طرفین معامله ایجاد کند. اما اگر با یک مشاور حقوقی صحبت کنید، یک وکیل داشته باشید با خیال راحت تری برای امضای قرارداد می‌روید. در مرحله آخر با توجه به هزینه‌هایی که این کارها می‌تواند برای شما داشته باشد، می‌توانید با مطالعه این قوانین از قولنامه ها به خود تکیه کنید و معامله را به سرانجام برسانید. در هر صورت می‌دانیم که برای به دست آوردن مالی لازم است یکسری فعالیت را انجام دهیم تا با معامله شفافی داشته باشیم. در ادامه این قوانین و کارها را بخوانید.
- به مدارک و اسناد احراز هویت فرد فروشنده و طرف قرارداد مراجعه کنید. به دنبال سند و گواهی باشید که مالکیت فروشنده را اثبات کند.
- انتهای قولنامه زمین روستایی را بررسی کنید تا مهر و امضای دهیاری و اعضای شورای روستا در این قسمت موجود باشد.
- مطمئن شوید که زمین به صورت مصادره‌ای نباشد. برای این کار به اداره کشاورزی محدوده مورد نظر رفته و استعلام زمین را درخواست کنید. با این کار مشخص می‌شود که زمین مصادره ای هست یا نه، مشکلات حقوقی اراضی دارد یا نه و البته کاربری زمین با این استعلام به صورت شفاف مشخص می‌شود.
- استعلام دیگری را باید از اداره منابع طبیعی بگیرید. با این استعلام مشخص می‌شود که زمین مرتع نیست، دولتی نیست، مشکلات حقوقی مربوط به منابع طبیعی ندارد و در حریم رودخانه، سد، جنگل و … نیست.
- وضعیت سند را باید در قسمت توضیحات قولنامه مشاهده کنید. ممکن است زمین دارای سند تک برگ با منگوله دار باشد. گاهی هم برگه گواهی مالکیت داشته باشد.
- در قولنامه می‌توانید شرایطی هم اضافه کنید. یکی از مهم‌ترین شرایط این است که ذکر کنید، در صورتی که خلافی از سوی فروشنده در معامله صورت بگیرد، معامله فسخ شده و علاوه بر آن باید مبلغی بابت خسارت به خریدار تعلق بگیرد.
- بابت اعتماد بیشتر برای معامله، بهتر است تمامی تعهدات در محضرخانه ثبت شود.
- برای این که خیال آسوده‌تری از بابت معامله داشته باشید، می‌توانید از اهالی روستا درباره زمین تحقیق کنید. مالکان زمین‌های اطراف را پیدا کنید و از آن‌ها امضا بگیرید. مالک قبلی زمین را پیدا کنید و از او امضا بگیرید. در این مرحله هم موضوعات دیگری برای شما شفاف می‌شود. برای مثال غصبی بودن یا نبودن زمین، بدهی‌های احتمالی برای زمین، توقیفی بودن یا نبودن زمین، فروش مال غیر و … در این مرحله مشخص می‌شود.
- بندهای دیگری را در قولنامه می‌توانید ذکر کنید. ممکن است فروشنده یا خریدار هر کدام در هر مرحله از خرید یا فروش زمین روستایی منصرف شوند. برای پیش بینی از این مشکل می‌توانید در قولنامه بندی درباره حق پشیمانی ذکر کنید. برای مثال می‌توانید 10 درصد از مبلغ کل زمین را به عنوان حق پشیمانی در نظر بگیرید.
- در قرارداد می‌توان این مورد را هم ذکر کرد که اگر چک‌های بانکی خریدار در زمان مشخص، پرداخت نشود، قرارداد فسخ شده و فروشنده می‌تواند قولنامه زمین روستایی را با فرد دیگری ثبت کند. در صورتی که خریدار مبلغی را هم به فروشنده پرداخت کرده باشد، 10 درصد از کل مبلغ بابت خسارت کسر شده و باقی مبلغ قابل استرداد می‌شود.
- یکی دیگر از مواردی که باید قبل از امضای قولنامه به آن توجه داشته باشید، این است که از ممنوع‌المعامله بودن زمین روستایی مطمئن شوید. دفترخانه‌های رسمی این مورد را از اداره ثبت استعلام می‌گیرند و توقیفی نبودن زمین و ممنوع‌المعامله نبودن آن را مشخص می‌کنند.
- جزئیات و متعلقات زمین باید در قولنامه زمین روستایی ذکر شده باشد. وجود چاه و مجوز آبیاری باید استعلام گرفته شود. در صورتی که این موارد به صورت واضح در قولنامه ذکر شود، احتمال بخشی از مشکلات بعدی را برای خود حذف خواهید کرد.
- استعلام بعدی را باید از اداره راه بگیرید. البته این برای زمین های روستایی هستند که در حاشیه جاده‌ها قرار دارند. این زمین‌ها باید حریم قانونی را رعایت کنند و برای اطلاع از فاصله حریم قانونی باید به اداره راه مراجعه کنید و این موضوع را مشخص کنید. همچنین ممکن است زمین مورد نظر در برنامه‌های توسعه و راه سازی باشد. برای این که در قولنامه ضرر و زیانی نبینید لازم است این موضوع را هم برای خود مشخص کنید.
نمونه فرم قولنامه فروش زمین کشاورزی
ماده 1 – طرفین قرارداد
1-1) فروشنده/فروشندگان ………………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه ………………… صادره از ………………….. کد ملی ………………. متولد ……… ساکن …………………………………………… تلفن ……………….. .
با وکالت / قیمومیت / ولایت / وصایت ………………… فرزند ……………… به شماره شناسنامه ……………… متولد ………….. به موجب …………….
1-2) خریدار/خریدار ………………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه ………………… صادره از ………………….. کد ملی ………………. متولد ……… ساکن …………………………………………… تلفن ……………….. .
با وکالت / قیمومیت / ولایت / وصایت ………………… فرزند ……………… به شماره شناسنامه ……………… متولد …………. به موجب ……………
ماده 2 – موضوع قرارداد و مشخصات زمین
موضوع قرارداد: تمامت شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت متر مربع دارای پلاک فرعی از اصلی مفروز و انتزاعی از پلاک فرعی از اصلی مزبور واقع در اراضی بخش ثبتی بحدود مندرج در اظهارنامه ثبتی مربوط، با جمیع توابع شرعیه و لواحق عرفیه آن بدون استثناء اعم از عرصه و اعیان و یک حلقه چاه آب حفر شده و بصورت چاردیواری/غیر چهار دیواری که منافع مبیع مورد معامله قبلا به کسی واگذار نشده و خریدار با رویت مبیع، از محل ملک وقوع وقوف کامل پیدا کرد، و از حدود و مشخصات ملک آگاهی یافت.
ماده ۳ – ثمن معامله و نحوه پرداخت
۳-۱) کل ثمن معامله عبارت است از مبلغ به عدد ریال به حروف ریال معادل تومان وجه رایج مملکتی تعیین که مورد تراضی و توافق طرفین قرار گرفت که به ترتیب ذیل از سوی خریدار / خریداران به فروشنده / فروشندگان پرداخت می گردد .
۳-۲) مبلغ ریال معادل تومان از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک شماره عهده بانک مورخ از طرف خریدار به فروشنده پرداخت شد.
۳-۳) مبلغ ریال معادل تومان از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک شماره عهده بانک مورخ در تاریخ از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.
۳-۴) مبلغ ریال معادل تومان از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک شماره عهده بانک مورخ در تاریخ از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.
۳-۵) مبلغ ریال معادل تومان از ثمن معامله به هنگام تنظیم سند در دفترخانه نقداً / طی چک شماره عهده بانک مورخ در تاریخ از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.
ماده ۴- تنظیم سند رسمی
۴-۱) به منظور تنظیم سند رسمی طرفین متعهدند که در ساعت تاریخ در دفترخانه اسناد رسمی شماره واقع در معرفی نماید حاضر شده و کلیه تشریفات قانونی معامله را انجام دهند.
۴-۲) پس از حضور در دفترخانه در صورتی که طرف مقابل حاضر نباشد طرف دیگر باید مراتب را کتباً به سردفتر اعلام و نامه خود را در دفتر ثبت مراسلات دفترخانه ثبت کند. فروشنده فتوکپی کلیه اسناد و اوراقی را که آماده کرده ضمیمه خواهد نمود . اگر خریدار حامل ثمن معامله به صورت وجه نقد باشد باید به رویت سردفتر برسد و در حضور او شمرده و مراتب در نامه مورد اشاره درج شود. در صورتی که خریدار چک تضمین شده بانکی همراه داشته باشد کپی آن را ضمیمه کند.
۴-۳) هر یک از طرفین که در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشوند و یا از آن قسمت از مقدمات ثبت معامله را که مربوط به اوست را فراهم نکند مکلف است مبلغ ریال بابت جریمه عدم حضور به موقع به طرف دیگر بپردازد این جریمه بدل اصل تعهد نیست و پرداخت آن لطمه به اصل معامله انجام شده نمی زند و طرف پرداخت کننده را نیز از انجام تعهداتش بری نمی سازد.
ماده ۵- شرایط و آثار قرارداد
۵-۱) مخارج تنظیم سند حق‌التحریر و حق‌الثبت و هزینه محضر بر مبنای قیمت منطقه بندی به عهده طرفین است.
۵-2) در صورتی که برای انتقال قطعی ملک مورد مبایعه نامه ارائه هرگونه سندی لازم باشد فروشنده موظف به ارائه آن به دفترخانه می‌باشد .
۵-3) – پرداخت کلیه دیون قبلی مورد معامله به اشخاص حقیقی و حقوقی و همچنین مالیات و عوارض تا پایان روز معامله بر مبنای قیمت منطقه‌ای به عهده فروشنده است.
۵-۴) فروشنده / فروشندگان اقرار نمودند که زمین مورد معامله جزو اراضی موات و ملی نمی باشد و همچنین مشمول مصادره اموال , سرپرستی و در توقیف نبوده و مورد رهن و وثیقه کسی نیست و منافع آن به دیگری واگذار نشده و ممنوع‌المعامله نمی باشد و در صورت رهن بودن مکلفند قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی نسبت به فک رهن اقدام نمایند چنانچه فروشنده / فروشندگان نسبت به فک رهن اقدام نکنند خریدار می‌تواند با مراجعه به مرتهن ، ملک را از رهن خارج کند و با امضاء این قرارداد، خریدار وکیل و قائم مقام قانونی فروشنده در مورد فک رهن محسوب می‌گردد.
۵-۵) چنانچه خریدار به هر نحوی از انحاء از انجام معامله استنکاف ورزد موظف به پرداخت وجه الالتزام ریال می‌باشند که باید به طرف مقابل پرداخت گردد.
۵-۶) در صورتی که معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره قابلیت انتقال نداشته و این عامل مربوط به زمان انعقاد قرارداد باشد. قرارداد باطل است و فروشنده موظف است مبلغ دریافتی را به منتقل الیه مسترد کند.
۵-۷) در صورتی که معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن بودن ، مستحق الغیر بودن ، عملیات اجرائی دادگستری و یا اجرای اسناد رسمی ، غصبی بودن قانوناَ قابل انتقال به خریدار نباشد، فروشنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله ، معادل ریال به عنوان خسارت (وجه الالتزام) به خریدار بپردازد.
ماده ۶- اسقاط خیارات
کلیه اختیارات ولو اختیار غبن به استثناء اختیار تدلیس از طرفین ساقط گردید.
ماده ۷- مقررات ناظر
این قرارداد در سایر موارد تابع مقررات قانون مدنی خواهد بود.
ماده ۸- نسخ و تصدیق قرارداد
این قرارداد با علم و اطلاع و رضایت کامل خریدار و فروشنده نسبت به مفاد و شروط آن در ۸ ماده و نسخه برابر تنظیم شده است و به امضا طرفین رسیده و توسط دو شاهد تصدیق و امضا شده است.
محل امضاء و اثر انگشت فروشنده/فروشندگان نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد نخست
محل امضاء و اثر انگشت خریدار/خریداران نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد دوم